دکتر حمید یاری
ابزارهای مورد نیاز رونق مسکن
وظیفه دولت در ایجاد رونق بخش مسکن چیست؟
یکی از مهم ترین پیش نیازهای هر فعالیتی داشتن ابزارهایی مناسب، کم هزینه و همه گیر است به نوعی که به موجب این ابزارها، فعالان آن صنعت بتوانند در سریع ترین زمان ممکن و با کم ترین هزینه از بهترین ابزار استفاده نموده، مشکل خود را حل نموده و به فعالیت و رقابت بپردازند. در بخش مسکن در سالیان اخیر ابزارهای مناسبی مطرح شده که درصورت استفاده صحیح میتوانند باعث حرکت روان خریداران و فروشندگان شوند. ابزارهایی نظیر وام های خرید با استفاده از اوراق حق تقدم خرید مسکن، صندوق های زمین ساختمان، وام های با بهره پایین نظیر مسکن یکم، وام های بافت های فرسوده، انتشار اوراق بهادار رهنی، تاسیس موسسات پس انداز و تسهیلات مسکن (S&L) و...، در چند سال گذشته طراحی و اجرا شده است که میتواند مانند روان کننده ها، حرکت چرخ دنده های این صنعت را روان تر نماید. اما سوالی که مطرح میشود این است که چرا علیرغم ارائه چنین ابزارهایی، بازار همچنان در رکود است و خارج نمی شود؟، پاسخ این سوال را میتوان در دو بخش پاسخ داد: نخست اینکه باید یادآور شد که ابزارها و تنوع ابزارها به خودی خود نمیتوانند باعث رونق یا رکود یک بخش شوند، نیروی محرکه چرخ دنده ها از جای دیگری تامین می شود و این ابزارها فقط نقش روان کنندگی دارند، اگر باشند حرکت سریعتر و اگر نباشند حرکت به سختی انجام می شود. در بخش مسکن رکود و رونق این بخش ناشی از مسائل دیگری است که بارها بدان پرداخته شده و خارج از چهارچوب مقاله فعلی است. دومین علت را میتوان با پاسخ به این سوال یافت که آیا ابزارهای فعلی قادرهستند نیازهای همه متقاضیان این بخش را به خوبی پاسخ دهند یا خیر؟ آیا اگر فردی بخواهد و توانایی بازپرداخت اقساط آن را هم داشته باشد قادر است برای واحد آپارتمانی اش وامی بیش از صد میلیون تومان دریافت کند؟، آیا امکان تنوع بخشی به اقساط وام های مسکن با توجه به شرایط درآمدی متقاضیان وجود دارد یا خیر؟، و سوالاتی که نشان میدهد شاید این ابزار از نظر تعداد قابل قبول میباشند ولی هنوز از انعطاف پذیری مناسبی برخوردار نیستند.
اما نکته اصلی که باید بدان پرداخت این است که آیا وظیفه دولت رونق دادن به بخش مسکن است یا بسترسازی جهت فعالیت مناسب فعالان این بخش. اتفاقاً یکی از مشکلات ساختاری این بخش در اقتصاد ایران دخالت های نابجای دولت در سال های گذشته بوده است که با سیاست های نامناسب از نظر زمانی و مکانی در عمل باعث ایجاد نارسایی و ناکارآمدی در این بخش و سایر بخش ها شده است. به طور کلی و براساس دانش اقتصادی دامنه دخالت دولت باید محدود و در شرایط خاصی باشد. دامنه دخالت دولت فقط باید در جایی باشد که اقتصاد مبتنی بر بازار نمی‌تواند منابع را به نحو بهینه و آن‌طور که باید و شاید بین بخش‌ها اختصاص دهد یا اینکه به دلیل ماهیت کالای تولیدی، و علیرغم نیاز جامعه، عرضه‌کنندگان بخش خصوصی انگیزه‌ای برای عرضه این قبیل کالاها ندارند. و یا به طور کلی آثار خارجی مثبت و منفی از تولید یک کالا، وجود شرایط تولیدی انحصارساز و یا بازارهای ناقص و وجود اطلاعات ناقص یا نامتقارن وجود داشته باشد. در حالی که مشاهده میشود بخش مسکن هیچ یک از شرایط فوق را ندارد و بودنش در شرایط رکود به علت رفتار غلط فعالانش در سالیان گذشته است که علت همین رفتار غلط نیز سیگنال دهی و سیاست های غلط دولتی بوده است. رفتارهایی که باعث شده تولیدش بیش از حد تقاضای بازار بوده و نوع تولیدش نیز متناسب با تقاضای مصرف کنندگان نباشد. نتیجه این اتفاقات افزایش تعداد خانههای خالی به حدود دو میلیون و پانصد هزار واحد و لذا بلوکه شدن حداقل ۲۵۰ میلیارد دلار در این بخش و عدم استفاده از آن در سایر بخش های سودده اقتصادی میباشد.
لذا به طور کلی و به عنوان یک اقتصاد خوانده، پیشنهاد میشود که به جای آنکه دولت برای خارج ساختن بخش مسکن از رکود به هر شیوه ممکن دست زند، بهتر است با انعطاف بخشی به ابزارهای موجود این بخش، بستر مناسب فعالیت را برای بخش خصوصی ایجاد نماید، تا انشاءالله بتوانیم در آینده نزدیک بخشی فعال و رقابتی را شاهد بوده و دیگر شاهد فعالیت های سوداگرانه در این بخش حیاتی نباشیم.
(دکتر حمید یاری اقتصاددان)
اما نکته اصلی که باید بدان پرداخت این است که آیا وظیفه دولت رونق دادن به بخش مسکن است یا بسترسازی جهت فعالیت مناسب فعالان این بخش. اتفاقاً یکی از مشکلات ساختاری این بخش در اقتصاد ایران دخالت های نابجای دولت در سال های گذشته بوده است که با سیاست های نامناسب از نظر زمانی و مکانی در عمل باعث ایجاد نارسایی و ناکارآمدی در این بخش و سایر بخش ها شده است. به طور کلی و براساس دانش اقتصادی دامنه دخالت دولت باید محدود و در شرایط خاصی باشد. دامنه دخالت دولت فقط باید در جایی باشد که اقتصاد مبتنی بر بازار نمی‌تواند منابع را به نحو بهینه و آن‌طور که باید و شاید بین بخش‌ها اختصاص دهد یا اینکه به دلیل ماهیت کالای تولیدی، و علیرغم نیاز جامعه، عرضه‌کنندگان بخش خصوصی انگیزه‌ای برای عرضه این قبیل کالاها ندارند. و یا به طور کلی آثار خارجی مثبت و منفی از تولید یک کالا، وجود شرایط تولیدی انحصارساز و یا بازارهای ناقص و وجود اطلاعات ناقص یا نامتقارن وجود داشته باشد. در حالی که مشاهده میشود بخش مسکن هیچ یک از شرایط فوق را ندارد و بودنش در شرایط رکود به علت رفتار غلط فعالانش در سالیان گذشته است که علت همین رفتار غلط نیز سیگنال دهی و سیاست های غلط دولتی بوده است. رفتارهایی که باعث شده تولیدش بیش از حد تقاضای بازار بوده و نوع تولیدش نیز متناسب با تقاضای مصرف کنندگان نباشد. نتیجه این اتفاقات افزایش تعداد خانههای خالی به حدود دو میلیون و پانصد هزار واحد و لذا بلوکه شدن حداقل ۲۵۰ میلیارد دلار در این بخش و عدم استفاده از آن در سایر بخش های سودده اقتصادی میباشد.
لذا به طور کلی و به عنوان یک اقتصاد خوانده، پیشنهاد میشود که به جای آنکه دولت برای خارج ساختن بخش مسکن از رکود به هر شیوه ممکن دست زند، بهتر است با انعطاف بخشی به ابزارهای موجود این بخش، بستر مناسب فعالیت را برای بخش خصوصی ایجاد نماید، تا انشاءالله بتوانیم در آینده نزدیک بخشی فعال و رقابتی را شاهد بوده و دیگر شاهد فعالیت های سوداگرانه در این بخش حیاتی نباشیم.
(دکتر حمید یاری اقتصاددان)
باشگاه مخاطبان