دکتر حمید یاری
تأثیر کاهش سود بانکی بر بخش مسکن
دوره فعلی رکود در بخش مسکن و ساختمان را میتوان یکی از طولانی ترین دوره ها به شمار آورد که علل متفاوتی بر آن شمرده شده است، از کاهش نرخ ازدواج و تشکیل خانوار تا تولیدات بالا و بیش از حد نیاز در ده سال گذشته، مسکن مهر، رکود جهانی و... . اما شاید بتوان یکی از مهم ترین این دلایل را مثبت شدن نرخ سود واقعی (تفاوت بین نرخ سود اسمی سپرده های بانکی و تورم) دانست که باعث شد خریداران مصرفی مصرف خود را به تعویق اندازند و سرمایه گذاران و سفته بازان بازار بانکی را بازار جذاب تری برای سرمایه گذاری بدانند. در هفته های اخیر بخشنامه جدید بانک مرکزی و الزام سفت و سخت بر رعایت سقف نرخ 15درصدی سپرده ها باعث شده دوباره این بحث داغ شده و مورد توجه واقع شود. جهت پاسخ به آن ابتدا لازم است به طور خلاصه به این بپردازیم که اصلا رابطه سود بانکی و بخش مسکن به شکلی است که آیا این کاهش باعث می شود این بازار از رکود خارج شود یا خیر؟
به طور کلی کاهش نرخ سود بانکی از یک سو با کاهش هزینه‌های تولید، قیمت تمام شده مسکن را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد (اثر تولیدی) و از دیگر سو مسکن به‌عنوان یک دارایی سودآور و حافظ ارزش پول به عنوان یک بازار رقیب جدی برای منابع سپرده‌گذاران مطرح میشود (اثر سفته بازی).
بر طبق اثر تولیدی و بر اساس نظریه‌های اقتصادی، یکی از متغیرهای مهم در تصمیم‌گیری برای سرمایهگذاری متغیر نرخ بهره است که به طور مستقیم یکی از هزینه‌های تولید در قیمت تمام شده محصول محسوب میشود. نرخ بهره قیمت نهاده تولیدی سرمایه است که با سرمایهگذاری رابطه معکوس دارد؛ به عبارتی افزایش (کاهش) نرخ بهره موجب کاهش (افزایش) سرمایهگذاری میشود. از نظر اثر سفته بازی سرمایهگذاران منابع مالی مورد نیاز خود را به طور کلی از دو منبع آورده شخصی و استقراض تأمین میکنند. هزینه تامین مالی از محل آورده شخصی در واقع درآمد‌هایی است که سرمایه‌گذار می‌توانست با خرید یکی از انواع دارایی‌ها از محل بازده آن‌ها به دست آورد. هزینه تأمین مالی استقراض، بهره پرداختی بابت استقراض است.
نتایج تجربی به‌دست آمده از برازش مدل های اقتصادسنجی برای اقتصاد ایران نشان می‌دهد که متغیر نرخ سود واقعی بانکی با سرمایهگذاری رابطه منفی دارد، اما حساسیت سرمایهگذاری نسبت به تغییرات نرخ بهره پایین است. به‌این معنی که تغییرات نرخ سود بانکی بر تصمیم برای سرمایهگذاری در ایران مهم است، اما درصد واکنش به تغییر آن پایین است. از جمله عواملی که می‌تواند این حساسیت پایین را تا حدودی توضیح دهد، عواملی نظیر ساختار نرخ سود بانکی و تعیین دستوری آن توسط مقامات بانکی، کنترل‌های متعدد و مداخله‌های وسیع در بازار استقراض، تخصیص اعتبارات به شکل دستوری، تبعیض در اعطای تسهیلات، امنیت سرمایهگذاری، تسهیلات تکلیفی و محدود بودن بانک ها در تخصیص اعتبارات و غیره هستند،که به نوعی باعث میشود این تفکر در اقتصاد ایران شکل بگیرد که به طور کلی متغیرهای نظیر امنیت اقتصادی و سیاسی، کاهش نا اطمینانی، ثبات رفتارهای دولتی و... تأثیرگذاری بیشتری بر رفتار سرمایهگذاران دارد تا تأثیر کاهش یا افزایش چند درصد نرخ سود تسهیلات بانکی.
اما از جنبه دوم، در بازارهای مالی و سرمایهگذاری، سرمایهگذاران با توجه به درجه ریسک گریزی خود، دارایی های خود را در بازارهای مختلف سرمایه گذاری میکنند، لذا در شرایطی که نرخ بازده یک بازار کاهش پیدا کند، سرمایهها از بازار فوق خارج و به بازارهای رقیب کوچ میکنند. با توجه به ویژگی های بازار مسکن، با کاهش بازده سیستم بانکی-کاهش نرخ سود سپردهها- سرمایهها از این بازار خارج و به بازارهای زمین، مسکن، ارز و ... وارد میشوند.
بررسی تاریخی رفتار متغیرهای بخش مبیّن آن است که هنگام کاهش نرخ سود بانکی منابع خارج شده از بانک‌ها در ابتدا به دنبال سفته‌بازی به بخش مسکن وارد شده و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفته‌بازی تحریک میکنند. این روند می‌تواند اثبات‌کننده رویکرد بسیاری از کارشناسان باشد که معتقدند در کنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزایش قیمت مسکن میشود، کاهش در نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل این که جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می‌برد، به انتقال دارایی‌ها از بازار سپرده به مسکن منجر میشود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.
اما در رابطه نرخ سود بانکی و بازار اجاره باید گفت که زمانی که موجران، سود سپرده کمتری را دریافت کنند، طبیعی است که به سراغ اجاره بهای بیشتر می‌روند تا این کسری را جبران کند. لذا با کاهش نرخ سود بانکی، موجران تمایل زیادی به دریافت اجاره بها پیدا خواهند کرد. به طوری‌که مبالغ رهن را پایین آورده و به جای آن، اجاره ماهانه دریافت میکنند تا به این وسیله درآمد ماهانه خود را افزایش دهند. بنابراین با اجرای سیاست جدید کاهش نرخ سود بانکی، این میل در میان موجران بیشتر میشود، زیرا کاهش نرخ سود سپرده، انگیزه کافی را به مالکان برای دریافت رهن نمی‌دهد و همین موضوع منجر به دریافت اجاره بهای بیشتر میشود.
تمام مطالب گفته شده در بالا از دید تئوریک قضیه بود اما از نظر اجرایی سوال این است که اتفاقات اخیر در بازار پولی کشور چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت. در تحلیل این قضیه باید چند نکته مدنظر واقع شود: نکته اول قدرت نظارت و تنبیه بانک مرکزی در اجرای سیاست فوق است، با توجه به سوابق گذشته و نحوه اجرای فعلی بخشنامه -که باعث شده بیشتر حساب های روزشمار با همان نرخ سابق تبدیل به حساب های سپرده یکساله شوند- و همچنین وجود ابزارهای درآمد ثابتی نظیر انواع صکوک، اوراق مشارکت، اوراق خزانه اسلامی و... با نرخ بازده بالا و با در نظر گرفتن مشکلات فعلی نظام بانکی به نظر میرسد کاهش نرخ بهره بانکی در بازار به میزان معناداری اتفاق نیافتد. از سوی دیگر با رد شدن پیک اجاره در بازار و مشخص شدن نرخ افزایش اجاره بهای امسال نیز به نظر نمی رسد تأثیری در بازار اجاره بها از این ناحیه برای امسال اتفاق بیافتد. نکته سوم به بازده مورد انتظار فعالین بازار مربوط میشود، حتی اگر فرض کنیم که نرخ سود بانکی در حد همان 15 درصد مدنظر بانک مرکزی هم قرار گیرد این نرخ (که بدون ریسک هم هست) همچنان از نرخ سود مورد انتظار بخش مسکن (که همراه با ریسک نیز هست) بالاتر است که طبق منطق، فعالین اقتصادی همچنان نرخ بدون ریسک را باید به نرخ ریسکی ترجیح دهند. اما نکته آخر این که با تمام نکات ذکر شده، آخرین اطلاعات نشان می دهد که بازار مسکن قبل از اعلام این بخشنامه تحولات مثبتی از خود نشان داده که نشان از یک دوره پیش رونق می دهد. با آغاز ورود تسهیلات مسکن یکم، این نوسانات می تواند تا حدودی تغییرات معنا دار داشته باشد اما به نظر نمیرسد با شرایط فعلی این نوسانات منجر به افزایش قابل توجه در قیمت های مسکن شود که این تغییرات نیز بیشتر در واحدهای کوچک متراژ با قیمتهای مناسب قشر متوسط اتفاق خواهد افتاد. و با همه این اتفاقات همچنان پیش بینی می شود این بازار بانکی باشد که بازار اول سرمایه گذاری باقی بماند.
لازم به ذکر است دکتر حمید یاری به عنوان همکار شرکت گروه مالی بانک مسکن در سمت مدیرعامل شرکت توسعه کارآفرینی بانک مسکن هم اکنون در این شرکت مشغول به فعالیت می باشند.
به طور کلی کاهش نرخ سود بانکی از یک سو با کاهش هزینه‌های تولید، قیمت تمام شده مسکن را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد (اثر تولیدی) و از دیگر سو مسکن به‌عنوان یک دارایی سودآور و حافظ ارزش پول به عنوان یک بازار رقیب جدی برای منابع سپرده‌گذاران مطرح میشود (اثر سفته بازی).
بر طبق اثر تولیدی و بر اساس نظریه‌های اقتصادی، یکی از متغیرهای مهم در تصمیم‌گیری برای سرمایهگذاری متغیر نرخ بهره است که به طور مستقیم یکی از هزینه‌های تولید در قیمت تمام شده محصول محسوب میشود. نرخ بهره قیمت نهاده تولیدی سرمایه است که با سرمایهگذاری رابطه معکوس دارد؛ به عبارتی افزایش (کاهش) نرخ بهره موجب کاهش (افزایش) سرمایهگذاری میشود. از نظر اثر سفته بازی سرمایهگذاران منابع مالی مورد نیاز خود را به طور کلی از دو منبع آورده شخصی و استقراض تأمین میکنند. هزینه تامین مالی از محل آورده شخصی در واقع درآمد‌هایی است که سرمایه‌گذار می‌توانست با خرید یکی از انواع دارایی‌ها از محل بازده آن‌ها به دست آورد. هزینه تأمین مالی استقراض، بهره پرداختی بابت استقراض است.
نتایج تجربی به‌دست آمده از برازش مدل های اقتصادسنجی برای اقتصاد ایران نشان می‌دهد که متغیر نرخ سود واقعی بانکی با سرمایهگذاری رابطه منفی دارد، اما حساسیت سرمایهگذاری نسبت به تغییرات نرخ بهره پایین است. به‌این معنی که تغییرات نرخ سود بانکی بر تصمیم برای سرمایهگذاری در ایران مهم است، اما درصد واکنش به تغییر آن پایین است. از جمله عواملی که می‌تواند این حساسیت پایین را تا حدودی توضیح دهد، عواملی نظیر ساختار نرخ سود بانکی و تعیین دستوری آن توسط مقامات بانکی، کنترل‌های متعدد و مداخله‌های وسیع در بازار استقراض، تخصیص اعتبارات به شکل دستوری، تبعیض در اعطای تسهیلات، امنیت سرمایهگذاری، تسهیلات تکلیفی و محدود بودن بانک ها در تخصیص اعتبارات و غیره هستند،که به نوعی باعث میشود این تفکر در اقتصاد ایران شکل بگیرد که به طور کلی متغیرهای نظیر امنیت اقتصادی و سیاسی، کاهش نا اطمینانی، ثبات رفتارهای دولتی و... تأثیرگذاری بیشتری بر رفتار سرمایهگذاران دارد تا تأثیر کاهش یا افزایش چند درصد نرخ سود تسهیلات بانکی.
اما از جنبه دوم، در بازارهای مالی و سرمایهگذاری، سرمایهگذاران با توجه به درجه ریسک گریزی خود، دارایی های خود را در بازارهای مختلف سرمایه گذاری میکنند، لذا در شرایطی که نرخ بازده یک بازار کاهش پیدا کند، سرمایهها از بازار فوق خارج و به بازارهای رقیب کوچ میکنند. با توجه به ویژگی های بازار مسکن، با کاهش بازده سیستم بانکی-کاهش نرخ سود سپردهها- سرمایهها از این بازار خارج و به بازارهای زمین، مسکن، ارز و ... وارد میشوند.
بررسی تاریخی رفتار متغیرهای بخش مبیّن آن است که هنگام کاهش نرخ سود بانکی منابع خارج شده از بانک‌ها در ابتدا به دنبال سفته‌بازی به بخش مسکن وارد شده و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفته‌بازی تحریک میکنند. این روند می‌تواند اثبات‌کننده رویکرد بسیاری از کارشناسان باشد که معتقدند در کنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزایش قیمت مسکن میشود، کاهش در نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل این که جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می‌برد، به انتقال دارایی‌ها از بازار سپرده به مسکن منجر میشود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.
اما در رابطه نرخ سود بانکی و بازار اجاره باید گفت که زمانی که موجران، سود سپرده کمتری را دریافت کنند، طبیعی است که به سراغ اجاره بهای بیشتر می‌روند تا این کسری را جبران کند. لذا با کاهش نرخ سود بانکی، موجران تمایل زیادی به دریافت اجاره بها پیدا خواهند کرد. به طوری‌که مبالغ رهن را پایین آورده و به جای آن، اجاره ماهانه دریافت میکنند تا به این وسیله درآمد ماهانه خود را افزایش دهند. بنابراین با اجرای سیاست جدید کاهش نرخ سود بانکی، این میل در میان موجران بیشتر میشود، زیرا کاهش نرخ سود سپرده، انگیزه کافی را به مالکان برای دریافت رهن نمی‌دهد و همین موضوع منجر به دریافت اجاره بهای بیشتر میشود.
تمام مطالب گفته شده در بالا از دید تئوریک قضیه بود اما از نظر اجرایی سوال این است که اتفاقات اخیر در بازار پولی کشور چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت. در تحلیل این قضیه باید چند نکته مدنظر واقع شود: نکته اول قدرت نظارت و تنبیه بانک مرکزی در اجرای سیاست فوق است، با توجه به سوابق گذشته و نحوه اجرای فعلی بخشنامه -که باعث شده بیشتر حساب های روزشمار با همان نرخ سابق تبدیل به حساب های سپرده یکساله شوند- و همچنین وجود ابزارهای درآمد ثابتی نظیر انواع صکوک، اوراق مشارکت، اوراق خزانه اسلامی و... با نرخ بازده بالا و با در نظر گرفتن مشکلات فعلی نظام بانکی به نظر میرسد کاهش نرخ بهره بانکی در بازار به میزان معناداری اتفاق نیافتد. از سوی دیگر با رد شدن پیک اجاره در بازار و مشخص شدن نرخ افزایش اجاره بهای امسال نیز به نظر نمی رسد تأثیری در بازار اجاره بها از این ناحیه برای امسال اتفاق بیافتد. نکته سوم به بازده مورد انتظار فعالین بازار مربوط میشود، حتی اگر فرض کنیم که نرخ سود بانکی در حد همان 15 درصد مدنظر بانک مرکزی هم قرار گیرد این نرخ (که بدون ریسک هم هست) همچنان از نرخ سود مورد انتظار بخش مسکن (که همراه با ریسک نیز هست) بالاتر است که طبق منطق، فعالین اقتصادی همچنان نرخ بدون ریسک را باید به نرخ ریسکی ترجیح دهند. اما نکته آخر این که با تمام نکات ذکر شده، آخرین اطلاعات نشان می دهد که بازار مسکن قبل از اعلام این بخشنامه تحولات مثبتی از خود نشان داده که نشان از یک دوره پیش رونق می دهد. با آغاز ورود تسهیلات مسکن یکم، این نوسانات می تواند تا حدودی تغییرات معنا دار داشته باشد اما به نظر نمیرسد با شرایط فعلی این نوسانات منجر به افزایش قابل توجه در قیمت های مسکن شود که این تغییرات نیز بیشتر در واحدهای کوچک متراژ با قیمتهای مناسب قشر متوسط اتفاق خواهد افتاد. و با همه این اتفاقات همچنان پیش بینی می شود این بازار بانکی باشد که بازار اول سرمایه گذاری باقی بماند.
لازم به ذکر است دکتر حمید یاری به عنوان همکار شرکت گروه مالی بانک مسکن در سمت مدیرعامل شرکت توسعه کارآفرینی بانک مسکن هم اکنون در این شرکت مشغول به فعالیت می باشند.
باشگاه مخاطبان