تأثیر کاهش سود بانکی بر بخش مسکن

دوره فعلی رکود در بخش مسکن وساختمان را می­توان یکی از طولانی ترین دوره ها به شمار آورد که علل متفاوتی بر آن شمرده شده است، از کاهش نرخ ازدواج و تشکیل خانوار تا تولیدات بالا و بیش از حد نیاز در ده سال گذشته، مسکن مهر، رکود جهانی و... . اما شاید بتوان یکی از مهم ترین این دلایل را مثبت شدن نرخ سود واقعی (تفاوت بین نرخ سود اسمی سپرده های بانکی و تورم) دانست که باعث شد خریداران مصرفی مصرف خود را به تعویق اندازند و سرمایه گذاران و سفته بازان بازار بانکی را بازار جذاب تری برای سرمایه گذاری بدانند. در هفته های اخیر، بخشنامه جدید بانک مرکزی و الزام سفت و سخت بر رعایت سقف نرخ 15 درصدی سپرده ها باعث شده دوباره این بحث داغ شده و مورد توجه واقع شود. جهت پاسخ به آن ابتدا لازم است به طور خلاصه به این بپردازیم که اصلا رابطه سود بانکی و بخش مسکن به شکلی است که آیا این کاهش باعث می شود این بازار از رکود خارج شود یا خیر؟

به طور کلی کاهش نرخ سود بانکی از یک سو با کاهش هزینه‌های تولید، قیمت تمام شده مسکن را تحت‌تأثیر قرار خواهد داد (اثر تولیدی) و از دیگر سو مسکن به‌عنوان یک دارایی سودآور و حافظ ارزش پول به‌ عنوان یک بازار رقیب جدی برای منابع سپرده‌گذاران مطرح می‌شود (اثر سفته بازی).

بر طبق اثر تولیدی و بر اساس نظريه‌هاي اقتصادي، يکي از متغير‌هاي مهم در تصميم‌گيري براي سرمايه‌گذاري متغير نرخ بهره است که به ‌طور مستقيم يکي ازهزينه‌هاي توليد در قيمت تمام شده محصول محسوب مي‌شود. نرخ بهره قيمت نهاده توليدي سرمايه است که با سرمايه‌گذاري رابطه معکوس دارد؛ به عبارتی افزايش (کاهش) نرخ بهره موجب کاهش (افزايش) سرمايه‌گذاري مي‌شود. از نظر اثر سفته بازی سرمايه‌گذاران منابع مالي مورد نياز خود را به‌ طور کلي از دو منبع آورده شخصي و استقراض تأمين مي‌کنند. هزينه تامين مالي از محل آورده شخصي در واقع درآمد‌هايي است که سرمايه‌گذار مي‌توانست با خريد يکي از انواع دارايي‌ها از محل بازده آن‌ها به دست آورد. هزينه تأمين مالي استقراض، بهره پرداختي بابت استقراض است.

نتايج تجربي به‌دست آمده از برازش مدل های اقتصاد­سنجي براي اقتصاد ايران نشان مي‌دهد که متغير نرخ سود واقعي بانکي با سرمايه‌گذاري رابطه منفي دارد، اما حساسيت سرمايه‌گذاري نسبت به تغييرات نرخ بهره پايين است. به‌ اين معني که تغييرات نرخ سود بانکي بر تصميم براي سرمايه‌گذاري در ايران مهم است، اما درصد واکنش به تغيير آن پايين است. از جمله عواملي که مي‌تواند اين حساسيت پايين را تا حدودي توضيح دهد، عواملي نظير  ساختار نرخ سود بانکي و تعيين دستوري آن توسط مقامات بانکي، کنترل‌هاي متعدد و مداخله‌هاي وسيع در بازار استقراض، تخصيص اعتبارات به شکل دستوري، تبعيض در اعطاي تسهيلات، امنيت سرمايه‌گذاري، تسهيلات تکليفي و محدود بودن بانک ها در تخصيص اعتبارات و غيره هستند، که به نوعی باعث می ­شود این تفکردر اقتصاد ایران شکل بگیرد که به طور کلی متغیرهای نظیر امنیت اقتصادی و سیاسی، کاهش نااطمینانی، ثبات رفتارهای دولتی و... تأثیر­گذاری بیشتری بر رفتار سرمایه­ گذاران دارد تا تأثیر کاهش یا افزایش چند درصد نرخ سود تسهیلات بانکی.

اما از جنبه دوم، در بازارهای مالی و سرمایه­ گذاری، سرمایه­ گذاران باتوجه به درجه ریسک گریزی خود، دارایی های خود را در بازارهای مختلف سرمایه گذاری می­ کنند، لذا در شرایطی که نرخ بازده یک بازار کاهش پیدا کند، سرمایه­ ها از بازار فوق خارج و به بازارهای رقیب کوچ می ­کنند. با توجه به ویژگی های بازار مسکن، با کاهش بازده سیستم بانکی-کاهش نرخ سود سپرده ­ها- سرمایه­ ها از این بازار خارج و به بازارهای زمین، مسکن، ارز و ... وارد می­ شوند.

بررسی تاریخی رفتار متغیرهای بخش مبیّن آن است که هنگام کاهش نرخ سود بانکی منابع خارج شده از بانک‌ها در ابتدا به دنبال سفته‌بازی به بخش مسکن وارد شده و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفته‌بازی تحریک می‌کنند. این روند می‌تواند اثبات‌کننده رویکرد بسیاری از کارشناسان باشد که معتقدند در كنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزايش قیمت مسکن می‌شود، کاهش در نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل این که جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می‌برد، به انتقال دارایی‌ها از بازار سپرده به مسکن منجر می‌شود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.

اما در رابطه نرخ سود بانکی و بازار اجاره باید گفت که ‌‌‌زمانی که موجران، سود سپرده کمتری را دریافت کنند، طبیعی است که به سراغ اجاره بهای بیشتر می‌روند تا این کسری را جبران کند. لذا با کاهش نرخ سود بانکی، موجران تمایل زیادی به دریافت اجاره بها پیدا خواهند کرد. به طوری‌که مبالغ رهن را پایین آورده و به جای آن، اجاره ماهانه دریافت می‌کنند تا به این وسیله درآمد ماهانه خود را افزایش دهند. بنابراین با اجرای سیاست جدید کاهش نرخ سود بانکی، این میل در میان موجران بیشتر می‌شود، زیرا کاهش نرخ سود سپرده، انگیزه کافی را به مالکان برای دریافت رهن نمی‌دهد و همین موضوع منجر به دریافت اجاره بهای بیشتر می‌شود.

تمام مطالب گفته شده در بالا از دید تئوریک قضیه بود اما از نظر اجرایی سوال این است که اتفاقات اخیر در بازار پولی کشور چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد داشت. در تحلیل این قضیه باید چند نکته مدنظر واقع شود: نکته اول قدرت نظارت و تنبیهی بانک مرکزی در اجرای سیاست فوق است، با توجه به سوابق گذشته و نحوه اجرای فعلی بخشنامه -که باعث شده بیشتر حساب های روزشمار با همان نرخ سابق تبدیل به حساب های سپرده یکساله شوند- و هم چنین وجود ابزارهای درآمد ثابتی نظیر انواع صکوک، اوراق مشارکت، اوراق خزانه اسلامی و... با نرخ بازده بالا و با در نظرگرفتن مشکلات فعلی نظام بانکی به نظر می­ رسد کاهش نرخ بهره بانکی در بازار به میزان معناداری اتفاق نیافتد. از سوی دیگر با رد شدن پیک اجاره در بازار و مشخص شدن نرخ افزایش اجاره بهای امسال نیز به نظر نمی رسد تأثیری در بازار اجاره بها ازاین ناحیه برای امسال اتفاق بیافتد. نکته سوم به بازده مورد انتظار فعالین بازارمربوط می شود، حتی اگر فرض کنیم که نرخ سود بانکی در حد همان 15 درصد مدنظر بانک مرکزی هم قرار گیرد این نرخ (که بدون ریسک هم هست) هم چنان از نرخ سود مورد انتظار بخش مسکن (که همراه با ریسک نیز هست) بالاتر است که طبق منطق، فعالین اقتصادی همچنان نرخ بدون ریسک را باید به نرخ ریسکی ترجیح دهند. اما نکته آخر این که با تمام نکات ذکر شده، آخرین اطلاعات نشان می دهد که بازار مسکن قبل از اعلام این بخش نامه تحولات مثبتی از خود نشان داده که نشان از یک دوره پیش رونق می دهد. با آغاز ورود تسهیلات مسکن یکم، این نوسانات می تواند تا حدودی تغییرات معنا دار داشته باشد امابه نظر نمی ­رسد با شرایط فعلی این نوسانات منجر به افزایش قابل توجه در قیمت های مسکن شود که این تغییرات نیز بیشتر در واحدهای کوچک متراژ با قیمت های مناسب قشر متوسط اتفاق خواهد افتاد. و با همه این اتفاقات هم چنان پیش بینی می شود این بازار بانکی باشد که بازار اول سرمایه گذاری باقی بماند.


دکتر حمید یاری (کارشناس معاونت امور شرکت ها و مجامع شرکت گروه مالی بانک مسکن)


print




کلیه حقوق این سایت متعلق به گروه مالی بانک مسکن می باشد. info@bmfgroup.ir