احیای بافت فرسوده با کمک صندوق های زمین و ساختمان

دست اندرکاران صندوق زمین وساختمان معتقدند برای تسریع در روند سرمایه‌ گذاری در ساخت‌ و ساز بافت‌ های فرسوده از ظرفیت این صندوق‌ ها استفاده شود.

به گزارش روابط عمومی و امور بین الملل گروه مالی بانک مسکن و به نقل از روزنامه «دنیای اقتصاد»، بر اساس ماده ۲۱ قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب آذر ۱۳۸۴، ماده ۱۲ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب اردیبهشت ۱۳۸۷ و ماده ۲ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید مصوب آذر ۱۳۸۸ به عنوان اسناد بالادستی تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، هر فرد حقیقی یا حقوقی می‌تواند با درخواست مجوز تأسیس صندوق زمین و ساختمان از سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به اجرای پروژه‌های ساختمانی از محل جمع‌آوری سرمایه‌های خرد در بازار سرمایه و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری به متقاضیان، اقدام کند.

از سوی دیگر یکی از مهمترین برنامه‌های دولت دوازدهم در بخش مسکن، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده است. درحال حاضر به دلیل بالا بودن هزینه احیای بافت‌های ناکارآمد و عدم استقبال ساکنان این مناطق و سرمایه‌گذاران و انبوه‌ سازان برای ورود به بافت‌های فرسوده، به‌ رغم وجود تسهیلاتی چون اخذ عوارض صفر از سوی شهرداری ها برای سازندگان واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده یا ارائه تسهیلات با سود ۸ درصد از محل صندوق مسکن یکم ویژه ساکنان بافت‌ های ناکارآمد شهری و تسهیلاتی از این دست، هم چنان باز هم بسیاری از سیاست‌گذاران بخش مسکن به دنبال یافتن روش‌هایی برای تشویق ساکنان بافت های فرسوده به بهسازی و نوسازی این بافت ها به خصوص به صورت تجمیعی و بزرگ مقیاس هستند.

به گفته کارشناسان یکی از اصلی ترین معضلات بافت فرسوده، ریزدانگی و کوچک مقیاس بودن اراضی ساختمان های این نوع بافت هاست؛ با این حال از آنجایی که یکی از سیاست های اشتباه گذشته، ورود مستقیم دولت به این بخش و خرید املاک واقع در بافت های فرسوده به منظور تسطیح و ساخت مسکن جدید است، دولت قصد دارد با تشویق مالکان، ساکنان و انبوه سازان به سرمایه گذاری در اجرای پروژه های نوسازی بافت های فرسوده اقدام کند و دیگر به این بخش به صورت یک پیمانکار بزرگ ورود نخواهد کرد.

با این حال از آنجا که راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان هنوز آن‌گونه که باید پاسخگوی خروج مسکن از رکود نبوده و همچنین ادامه سیاست تشویق و ترغیب ساکنان بافت های فرسوده به تجمیع اراضی ساختمان‌های خود و سپس ساخت مجموعه آپارتمانی جدید، فعالیتی زمان‌ بر و پر هزینه است، یکی ازکارشناسان صندوق زمین و ساختمان پیشنهادی در خصوص سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و انبوه‌سازان با ایجاد صندوق‌ های زمین و ساختمان در بافت فرسوده ارائه کرده است.

مدیر اجرایی یکی از صندوق های زمین و ساختمان درباره پیشنهاد اخذ مجوز صندوق زمین و ساختمان در بافت‌های فرسوده گفت: در حال حاضر در تهران چند صندوق زمین و ساختمان در نقاط مختلف در حال اجرای پروژه هستند که عمدتا در منطقه ۲۲ جریان دارند؛ با توجه به اینکه امکان ساخت و ساز پروژه‌های مسکونی چنین صندوق‌هایی به دلیل بزرگ مقیاس بودن در نقاط میانی شهر وجود ندارد، می‌توانیم برای احیای بافت‌ های فرسوده از صندوق‌های زمین و ساختمان استفاده کنیم.

این کارشناس صندوق زمین و ساختمان خاطر نشان کرد: احتمال استقبال سرمایه‌گذاران خرد از پروژه‌های واقع در داخل شهر تهران به دلیل ارزان‌ تر بودن ساخت‌ و ساز به خصوص حذف عوارض ساخت و صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده از قیمت تمام شده ساخت و ساز، حذف هزینه انشعابات آب، برق و گاز و برخی هزینه‌های اضافی دیگر، بسیار بیشتر از پروژه‌های مناطق دیگرخواهد بود. بنابراین انبوه‌ ساز نیز به راحتی برای اجرای این پروژه‌ها سرمایه گذاری خواهد کرد.

محمد سرلک در پاسخ به پرسشی درخصوص چگونگی حل مشکلات حقوقی و قانونی انتقال صندوق های زمین و ساختمان به بافت فرسوده گفت: قوانین بالادستی و آیین نامه های اجرایی صندوق زمین و ساختمان، ماده ۱۴ ضوابط تأسیس صندوق زمین و ساختمان مصوب مرداد ماه ۱۳۸۷ شورای عالی بورس و اوراق بهادار و آخرین اصلاحیه دستورالعمل اجرایی صندوق های زمین و ساختمان ابلاغیه سازمان بورس و اوراق بهادار در اردیبشهت ماه سال ۱۳۹۰ هیچ اشاره ای به محدودیت ثبت اسناد مالکیت زمین به تعداد خاصی نکرده است. تنها بر اساس بند ۵ ماده ۸ دستورالعمل اجرایی صندوق زمین و ساختمان، اسناد مالکیت زمین باید به صندوق پروژه منتقل شود.

این مسئول اجرایی صندوق زمین وساختمان ادامه داد: بدیهی است انتقال اسناد مالکیت به صندوق، به هیچ عنوان منافی مالکیت فردی مالکان این اراضی نیست و تنها برای توجیه پذیر بودن اجرای این پروژه و اخذ مجوز از سازمان بورس انجام می شود. بنابراین در پایان پروژه و با حفظ قدرالسهم مالکان اراضی، اسناد مالکیت واحدهای مسکونی نوساز به آن ها منتقل خواهد شد.

وی یکی از محاسن اجرای این کار را ترغیب سرمایه‌گذاران و انبوه‌ سازان و مالکان و ساکنان واحدهای مسکونی بافت فرسوده به صورت توأمان و هم زمان برای ورود به اجرای چنین پروژه هایی دانست و افزود: از آنجا که تأمین مالی صندوق‌های زمین و ساختمان از محل بازار سرمایه است، انبوه ساز و مالکان بافت فرسوده مطمئناً آورده مالی کمتری نسبت به اینکه شخصاً بخواهند اقدام به نوسازی بافت کنند، خواهند داشت؛ به خصوص برای مالکان که مهم ترین آورده آن ها، زمین است و دیگر لازم نیست حجم زیادی پول به سازنده پرداخت کنند. باتوجه به این که شفافیت مالی صندوق های زمین و ساختمان نیز بسیار بالاست و هم حساب رسان سازمان بورس و هم دستگاه سیاست گذار در بافت فرسوده ناظر بر نحوه هزینه کرد درساخت و سازها هستند، عمدتاً مشکلات حقوقی و درگیری های کمتری نسبت به نحوه ساخت وساز رایج که مشارکت در ساخت است، خواهد داشت.

وی تصریح کرد: در مدل های رایج فعلی که با نام مشارکت در ساخت نامیده می شود، شفافیت مالی وجود ندارد و ممکن است سود سازنده و سرمایه‌گذار به مراتب بیشتر از سود مالک زمین باشد. چون نحوه عقد قرارداد در این نوع عقود، کاملا حسی و شخصی و بدون محاسبه سود و زیان طرفین است. اما در صندوق زمین و ساختمان برای کوچک ترین هزینه و درآمدی نظارت وجود دارد و حسابرسان سازمان بورس تمام مراحل انتقال اسناد مالکیت اراضی پروژه با لحاظ ارزش هرقطعه زمین، عرضه اولیه واحدهای سرمایه گذاری در فرابورس، تجمیع پول ها در صندوق، خرید مواد اولیه و دستمزد عوامل مجری و نهایتاً فروش واحدهای مسکونی و محاسبه سود هر سرمایه گذار کاملاً نظارت دارند و دیگر فردی نمی تواند مدعی شود که ارزش زمین مورد نظر از آنچه دریافت کرده بیشتر بوده یا مواردی از این دست.

این کارشناس مدیریت صندوق های زمین و ساختمان با اشاره به بند ۱ ماده ۹ دستورالعمل اجرایی این صندوق گفت: براساس این دستورالعمل، نباید پیش بینی هزینه ساخت پروژه کمتر از ۱۰ میلیارد تومان باشد؛ بنابراین پروژه های بسیار بزرگ مشمول چنین قانونی خواهند بود؛ تنها در یک صورت می توان احیای بافت فرسوده را از طریق صندوق زمین و ساختمان اجرایی کرد که کل محله بخواهند در آن شریک باشند. با توجه به اینکه سلایق ساکنان معمولاً مشابه هم نیست، به سختی می توان تعداد زیادی خرده مالک را در یک صندوق صاحب سهام کرد.

وی پیشنهاد داد: با توجه به این که شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در سال های گذشته سیاست خرید املاک و تجمیع و تسطیح اراضی بافت های فرسوده را در دست اجرا داشت ولی به دلیل بالا بودن هزینه های آن، متوقف شد و هم چنین از آن جایی که با اجرای این کار، در حال حاضر این شرکت زمین های فراوانی در اختیار دارد، می توان در گام نخست صندوق های زمین و ساختمان را در اراضی این شرکت اجرا کرد. بنابراین ارکان و مؤسسان این صندوق ها نیز خودِ شرکت عمران و بهسازی شهری ایران خواهد بود. کما این که بانک عامل بخش مسکن و سازمان ملی زمین و مسکن نیز هر یک چندین صندوق زمین و ساختمان در سراسر کشور در دست ساخت دارند که اقدامی غیر قانونی به حساب نمی آید.

به گفته این کارشناس از دیگرمزایای این پیشنهاد در صورت اجرایی و عملیاتی شدن آن، معافیت قانونی صندوق های زمین و ساختمان از قانون مالیات بر ساخت و ساز است.


print




کلیه حقوق این سایت متعلق به گروه مالی بانک مسکن می باشد. info@bmfgroup.ir